Diös

Diös är ett fastighetsbolag med fastigheter i norra Sverige. Under 2010 köpte man upp Norrvidden och dubblerade sitt fastighetsinnehav. Inköpet gjordes dels genom en nyemission och dels genom att man tog upp ytterligare lån. 

Jag tror att det kommer att komma positiva värdeförändringar under året då Norrviddens fastighetsbestånd gås igenom för Diös räkning då köpet inte bara har varit för att sprida riskerna och att spä ut de administrativa kostnaderna. Detta kommer enligt mina beräkningar hjälpa till att ge ett resultat på ca 440 miljoner kronor (5.9 kronor/aktie) för 2012. 

Fastighetsbolag borde vara en relativt säker placering. Hyror kommer in med en jämn ström varje månad och förvaltningsavgifter, räntor och amorteringar betalas varje månad. Det kostar relativt mycket att bygga nytt och nyproduktionen är relativt låg och befolkningen ökar. Tittar man i resultaträkningen finns det dock två poster som sticker ut och som inte har men den löpande verksamheten att göra, värdeförändring fastigheter och värdeförändring räntederivat.  Vad gäller värdeförändring fastigheter den kan delas in i realiserad och orealiserad värdeförändring, Den realiserad värdeförändring är det övervärde man får vid en försäljning av fastigheten över det bokförda värdet. Den orealiserade värdeförändringen får man fram av att man varje år har ett externt bolag som går igenom fastighetsbeståndet och värderar det till vad man anser vara ett verkligt värde. Detta tas upp i resultaträkningen

"Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal fastighetsspecifika respek­ tive marknadsspecifika faktorer – inkluderande uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader respektive direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden".

Värdeförändring derivat är heller ingen post som har direkt med förvaltningen att göra då detta är en finansiell post på hur man skyddar sig mot ränteförändringar. 

"Diös använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen har värderats till nuvärdet av kommande kassaflöden. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten."

Rensar man resultatet från dessa poster för 2011 får man ett resultat om 58,5 miljoner (resultat förvaltning). För 2012 är min prognostiserade vinst 441 miljoner men rensat från dessa poster blir resultat förvaltning 216 miljoner.  Med en utdelning om 1.10 (en direktavkastning om 3.61% vid dagens kurs) går ungefär 80 miljoner till ägarna. Kvar blir 136 miljoner att förstärka balansräkningen. 

			2012
(MKR)			Q1 (Act)	Q2	Q3	Q4	Year
Hyresintäkter & övriga förvaltningsintäkter			330.9	330.0	330.0	330.0	1,320.9
		Förvaltningsfastigheter	11,600.6	11,600.0	11,600.0	11,600.0
		Övriga materiella anläggningstillgångar	12.8	10.0	10.0	10.0
		Kortfristiga fordringar	280.2	250.0	220.0	220.0
Fastighetskostnader			-155.0	-135.0	-140.0	-155.0	-585.0
Driftsnetto			175.9	195.0	190.0	175.0	735.9
Avskrivninar			-0.9	-1.0	-1.0	-1.0	-3.9
Central administration			-15.4	-16.0	-15.0	-14.0	-60.4
Transaktionskostnader			0.0	0.0	0.0	0.0	0.0
Omstruktureringskostnader			-5.7	-5.7	-5.7	-5.7	-22.8
Värdeförändring fastigheter			34.8	80.0	80.0	80.0	274.8
Rörelseresultat			188.7	252.3	248.3	234.3	923.6
Värdeförändring räntederivat			70.9	-40.0	-40.0	-40.0	-49.1
Finansnetto			-81.9	-80.0	-80.0	-80.0	-321.9
		Finansiella anläggningstillgångar	15.7	12.0	10.0	10.0
		Likvida medel	99.8	100.0	100.0	100.0
		Långfristiga skulder	7,980.3	8,000.0	8,000.0	8,000.0
		Kortfristiga skulder	544.8	572.0	450.0	400.0
Resultat före skatt			177.7	132.3	128.3	114.3	552.6
Aktuell skatt			-1.2	-2.0	-1.0	-3.0	-7.2
Uppskjuten skatt			-22.7	-25.0	-31.0	-25.0	-103.7
		Uppskjuten skattefodran	0.0	0.0	0.0	0.0
		Uppskjuten skatteskuld	601.9	600.0	600.0	600.0
Resultat efter skatt			153.8	105.3	96.3	86.3	441.7
		Eget kapital	2,882.2	2,800.0	2,890.0	2,940.0
		Summa tillgångar	12,009.1	11,972.0	11,940.0	11,940.0	0.0
		Summa skulder o EK	12,009.2	11,972.0	11,940.0	11,940.0	0.0

Då den nuvarande räntenivån är relativt låg är det inte otänkbart att vi har en ränta som är högre om ett par år. Enigt Diös känslighetsanalys så ger 1% högre ränta 80 miljoner mer i räntekostnader. Det kommer att krympa de 136 miljonerna som är kvar efter aktieutdelningen. 

Det troliga är att vi kommer att se en viss utförsäljning av fastigheter från Diös då det borde finnas fastigheter från Norrvidden som inte passar in i Diös struktur. Intäkter från dessa försäljningar kommer att förbättra Diös skuldsättning och minska riskerna något. Men jag tror inte på försäljningar som markant minskar Diös finansiella risker. Det finns således en risk att man kommer att minska utdelningen för att klara kassaflödet.

Det finns nog heller inte många som tror att fastigheter kommer att utveckla sig lika bra som tidigare år även om fastigheter i norra Sverige inte är lika högt värderade som de i Stockholm. Med tanke på vad som händer ute i världen (Spanien, Grekland) finns det en risk att Sverige kommer att påverkas med nedskärningar inom offentlig sektor och/eller minska produktion inom svenska företag. Detta kan påverka Diös negativt med minskade hyres- och förvaltningsintäkter (och även negativ värderförändring fastigheter).  

Att köpet av Norrvidden till största del skedde med hjälp av en nyemission och ökade banklån visar att Diös egentligen inte har den finansiella positionen att expandera mer. tidpunkten var nog heller inte den bästa men det var en chans som Diös tydligen inte kunde motstå, om det är storhetsvansinne återstår att se. Det finns heller ingen naturlig expansion då man redan nu är största privata fastighetsbolaget i norra Sverige. Expansion söder ut ger inte lika stora kostnadsbesparingar som Norrvidden vars fastigheter fanns inom samma geografiska område.

På uppsidan ligger att många av hyresgästerna är statliga/kommunala vilket borde ge en viss stabilitet. Norrland ligger också bra till skulle staten vilja utlockalisera mer och/eller spara in på administrationen då löneläget och administrativa kostnader är billigare utanför Stockholm.

Det finns även administrativa besparingar av köpet av Norrvidden som ännu inte har kommit fram i resultaträkningen. Diös räknar med att kunna spara 50 miljoner per år inom två år i administration efter sammanslagningen med Norrvidden. Jag har räknat med vissa besparingar i min prognos för 2012.

Det finns även en rabatt i Diös då det egna kapitalet ligger kring 37 - 38 kronor per aktie (dagens aktiekurs är 30.50 kronor per aktie)

Min rekommendation står mellan behåll och sälj. För att ge en rekommendation blir det tillslut sälj. Anledningen till det är att jag ser ett bolag som Diös som en bas i en portfölj som inte ändrar sig så mycket i värde och ger en bra direktavkastning. Med så hög belåning relativt till kassaflödet tycker jag att det finns för mycket risk i Diös för att aktien ska spela den rollen, främst med tanke på situationen i Europa.  för  Direktavkastningen är också för låg då jag generellt förordar längre investeringar. Jag skulle hellre rekommendera Telia som en bra bas i en portfölj, bättre direktavkastning och bättre tillväxt möjligheter. För behåll talat att det finns en så stor rabatt i aktien och kan kan övervintra kan besparingarna från sammanslagningen ge en bra utveckling när konjunkturen vänder upp. 

Det som argumenterade för behåll är att jag tror att kursen kommer att stiga på kort sikt (<1år) då räntan kan komma att gå ner innan den går upp igen och att det för 2012 kommer att visa ett bra resultat, men därefter tror jag att resan uppåt är slut för Diös på ett tag.